Huizenmarkt Q3 2026: meer keuze, maar nog geen kopersmarkt

De markt geeft kopers meer lucht

Aan het einde van de NVM-meetperiode stonden 39.001 bestaande woningen te koop. Dat is bijna een kwart meer dan een jaar eerder. Tegelijk verkochten NVM-makelaars 41.732 woningen, 0,6% meer dan in Q3 2025 (NVM, marktinformatie). Er komt dus meer keuze beschikbaar zonder dat de verkoop op jaarbasis stilvalt.

Voor jou betekent dit vooral dat vergelijken belangrijker wordt. Bekijk meerdere woningen die bij je budget passen. Vraag of een tweede bezichtiging mogelijk is en hoe het verkoopproces eruitziet. Meer aanbod kan je positie verbeteren, maar alleen als er ook geschikte alternatieven zijn in jouw buurt en prijsklasse.

Prijzen stijgen minder snel. Dat is iets anders dan een omslag.

De landelijke verkoopprijzen liggen volgens NVM 1,8% hoger dan in Q3 2025 en 1,3% lager dan in Q2 2026 (NVM, Marktoverzicht, p. 1).

NVM wijst op seizoensinvloeden en een wisselende mix van verkochte woningen. De gerapporteerde prijsontwikkeling wordt gewogen per woningtype en regio (NVM/Brainbay, pp. 7 en 31). Eén negatief kwartaal bewijst daarom geen blijvende landelijke prijsdaling. En de € 503.000 uit de statistiek vertelt je niet wat het huis dat jij bezichtigt waard is.

Wat betekent dit voor je bod? Oudere verkoopprijzen kunnen inmiddels achterhaald zijn. Laat je aankoopmakelaar daarom naar recente verkopen van vergelijkbare woningen kijken, met aandacht voor woonoppervlak, onderhoud en locatie. Zo baseer je je bod op de woning die je koopt, niet op een landelijke prijsverwachting.

Hoeveel concurrentie past bij jouw woningtype?

Overbieden komt minder vaak voor, maar de verschillen zijn groot. Een tussenwoning en een vrijstaand huis bevinden zich duidelijk niet in dezelfde markt. De onderstaande aandelen gaan over woningen die in Q3 2026 via NVM-makelaars zijn verkocht (NVM, Marktoverzicht, p. 3).

Landelijk lag de verkoopprijs gemiddeld 3,3% boven de laatste vraagprijs, tegenover 4,6% in Q2 2026 (NVM, Marktoverzicht, p. 3). De vraagprijs blijft echter een verkoopkeuze: sommige verkopers zetten laag in om belangstelling te trekken, andere vragen meer dan vergelijkbare woningen waard zijn. Kijk daarom naar de geschatte woningwaarde voordat je bepaalt hoeveel je wilt bieden.

Je regio en de woning zelf maken het verschil

De regionale verschillen zijn groot: NVM rapporteert een jaarlijkse prijsstijging van 8,3% in Zuidwest-Drenthe en 0,6% in de regio Groot-Amsterdam. Ook de kwaliteit van de woning hangt samen met het verkooptempo. Woningen met een hoge kwaliteitsscore werden gemiddeld in 28 dagen verkocht, tegenover 36 dagen bij een lage score (NVM, 8 oktober 2026). Dat verschil hangt samen met meerdere woningkenmerken; het laat niet zien wat één verbetering afzonderlijk oplevert.

Brainbay combineert voor de kwaliteitsscore makelaarsgegevens, foto's, aanbiedingsteksten en het energielabel (Brainbay). Zo'n score vervangt geen bouwkundige keuring. Bij een kluswoning wil je vóór je bod een realistisch beeld van noodzakelijke werkzaamheden, kosten en de buffer die je daarvoor nodig hebt.

Staat een woning al langer te koop? Vraag de verkopend makelaar of er eerdere biedingen zijn geweest, of de vraagprijs is aangepast en waarom de woning nog niet is verkocht. Die antwoorden kunnen helpen bij de onderhandeling. Baseer je bod vervolgens op vergelijkbare verkopen en de staat van het huis, niet alleen op het aantal dagen op Funda.

Waarom CBS een ander prijscijfer laat zien

NVM en CBS meten de prijsontwikkeling op verschillende momenten: NVM bij de getekende koopakte, CBS/Kadaster bij de overdracht bij de notaris. Daardoor kijken ze niet naar dezelfde verkopen in dezelfde periode (NVM/Brainbay, p. 32).

Ook bij CBS neemt de jaarlijkse prijsstijging af. Het meest recente maandcijfer dat op 11 oktober beschikbaar is, betreft augustus; de regionale Q3 2026-cijfers volgen op 22 oktober (CBS/Kadaster, 22 september 2026).

Beide bronnen laten dus een afnemende prijsstijging zien. NVM geeft een vroeg beeld van recente koopafspraken; CBS volgt de prijzen bij de uiteindelijke overdracht. Het verschil tussen hun groeipercentages is geen extra prijsdaling.

Meer onderhandelingsruimte is geen extra leenruimte

Rente blijft een belangrijk deel van je aankoopbudget. DNB meldde op 11 september dat de ECB de beleidsrente opnieuw verhoogde, naar 2,5% (DNB, 2026). Dat is niet de rente in jouw hypotheekofferte. Je eigen tarief hangt ook af van hoe de bank het risico van je lening beoordeelt en hoeveel jaar je de rente vastzet (DNB, hypotheekrentes banken).

Voor starters: laat je hypotheekadviseur bepalen wat je kunt lenen en welke maandlasten daarbij horen, voordat je een biedgrens kiest. Houd eigen geld beschikbaar voor aankoopkosten, onderhoud en tegenvallers. Langzamere prijsstijging maakt een aankoop niet betaalbaar als de maandlasten te hoog zijn.

Voor doorstromers: reken de verkoop van je huidige woning niet automatisch door met de hoogste opbrengst die je in de buurt hebt gezien. Bespreek ook een lagere opbrengst, een langere verkooptijd en tijdelijke dubbele lasten. Je koopt én verkoopt binnen dezelfde veranderende markt.

Nieuwbouw biedt meer keuze, maar vraagt een andere rekensom

Ook bij nieuwbouw neemt het aanbod toe. NVM-makelaars hadden circa 21.500 woningen beschikbaar; er werden ongeveer 6.000 verkocht. De mediane verkoopprijs bedroeg € 504.000. De vierkantemeterprijs steeg op jaarbasis 4,8% (NVM, Marktoverzicht nieuwbouw).

Vergelijk daarom niet alleen de koopsom van nieuwbouw met bestaande bouw. Kijk naar het oppervlak en wat je voor die prijs krijgt: afwerking, meerwerk, buitenruimte en de planning van de oplevering. Laat ook uitrekenen hoe lang je dubbele woonlasten kunt dragen. Dat er meer projecten beschikbaar zijn, maakt jouw financiering en planning niet vanzelf eenvoudiger.

Zo gebruik je de cijfers bij je volgende aankoop

De praktische vertaling hieronder is van SlimBieden. Het zijn aandachtspunten voor je eigen onderzoek, geen voorspelling van de uitkomst van een bieding.

• Laat de woningwaarde onderbouwenVraag je aankoopmakelaar welke vergelijkbare woningen recent zijn verkocht en hoe verschillen in woonoppervlak, onderhoud en locatie de waarde beïnvloeden. Een adresgericht waarderapport kan daarnaast een schatting geven. Vergelijk die onderbouwing met de vraagprijs voordat je een bod kiest.
• Vraag naar het proces en de belangstellingIs er een bieddeadline of ruimte voor onderhandeling? Vraag naar bezichtigingen en biedingen; houd er rekening mee dat je niet alle informatie over concurrenten krijgt.
• Maak kwaliteit onderdeel van je budgetReserveer geld voor onderhoud, verduurzaming en eventuele VvE-lasten. Een lage koopsom is geen lage totaalrekening als veel werk nodig is.
• Leg je bovengrens vooraf vastVerbind je bod aan passende maandlasten, eigen geld en een buffer. Beoordeel financierings- en bouwkundige voorwaarden afzonderlijk; schrap ze niet alleen om de concurrentie voor te zijn.
• Weeg een hoger bod af tegen je financiële ruimteLaat je hypotheekadviseur voor twee of drie biedbedragen de maandlasten en het benodigde eigen geld uitrekenen. Kijk hoeveel buffer je daarna overhoudt voor onderhoud en tegenvallers. Beslis vervolgens hoeveel extra je voor deze woning wilt betalen om je kans op aankoop te vergroten, zonder je eigen bovengrens te overschrijden.

Meer aanbod geeft je ruimte om woningen én biedbedragen bewuster te vergelijken. De landelijke cijfers helpen je de markt te begrijpen. Voor je uiteindelijke bod heb je daarnaast een beeld nodig van de waarde van dat ene huis en de concurrentie rond die aankoop.