Prinsjesdag 2026: wat verandert er voor starters en doorstromers?

Dit betekent Prinsjesdag in het kort

Overdrachtsbelasting: 0%, 2% of straks 7%

Koop je een woning waarin je zelf duurzaam gaat wonen, dan blijft het algemene tarief 2%. Starters onder de 35 kunnen de vrijstelling één keer gebruiken als zij aan alle voorwaarden voldoen. De woningwaardegrens stijgt per 1 januari 2027 van € 555.000 naar € 615.000 (Staatscourant, 2025). Die verhoging was al via de jaarlijkse indexatie vastgesteld en is dus geen nieuw Prinsjesdagbesluit.

Bij een woning van € 615.000 voorkomt de vrijstelling maximaal € 12.300 aan overdrachtsbelasting. Dat is 2% van de woningwaarde. Zie dat bedrag niet automatisch als extra biedruimte: je hebt na de koop ook geld nodig voor advies, notaris, taxatie, onderhoud en een buffer.

De leeftijd wordt getoetst op het moment van de notariële levering. Koop je met iemand samen, dan worden de voorwaarden per koper beoordeeld, maar de grens geldt voor de waarde van de hele woning. Ook moet iedere koper verklaren de woning zelf als hoofdverblijf te gebruiken (Belastingdienst, 2026).

Het kabinet stelt daarnaast voor om het tarief voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt in 2027 te verlagen van 8% naar 7%. Dat geldt bijvoorbeeld voor verhuurwoningen en tweede woningen. Bij een aankoop van € 400.000 scheelt dat een investeerder € 4.000; bij € 500.000 is dat € 5.000. Het is géén korting voor een koper die er zelf gaat wonen (Ministerie van Financiën, 2026).

Voor starters: meer ruimte zit vooral in bestaande regelingen

De hogere vrijstellingsgrens van € 615.000 is het meest directe voordeel voor starters die in 2027 passeren bij de notaris. Let op: een koopovereenkomst in 2026 geeft niet vanzelf recht op de 2027-grens; de datum van levering is bepalend.

Met ‘betaalbare koop’ bedoelt de overheid nieuwbouwwoningen met een verkoopprijs tot een vastgestelde grens. In 2027 ligt die grens op € 435.000, tegenover € 420.000 in 2026 (Volkshuisvesting Nederland, 2026a). Het is een beleidsgrens voor woningbouwafspraken en subsidies. Het betekent niet dat iedere woning onder dat bedrag automatisch met korting wordt verkocht of dat iedere koper aanspraak kan maken op een regeling.

Het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen krijgt volgens de begroting € 100 miljoen extra voor de periode 2028 tot en met 2034. De eerste extra tranche staat voor 2028 gepland; dit levert dus niet direct op 1 januari 2027 nieuw aanbod op. Onder de huidige fondsvoorwaarden gaat het om geselecteerde nieuwbouwwoningen met minimaal 10% koperskorting en maximaal € 70.000 ondersteuning. De koper is jonger dan 35, heeft een huishoudinkomen tot € 93.531 en koopt maximaal binnen de geldende betaalbaarheidsgrens. Je vraagt de regeling niet zelf aan: deelnemende ontwikkelaars en corporaties bieden de woningen aan (Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen, 2026).

Bij latere verkoop wordt de korting verrekend en deelt het fonds mee in de waardestijging of -daling. Het is dus geen schenking. Voor de extra tranches vanaf 2028 kunnen voorwaarden nog wijzigen; controleer altijd de projectinformatie van de aanbieder.

Voor doorstromers: geen nieuwe belastingkorting, wel indirect beleid

Ben je 35 jaar of ouder, heb je de startersvrijstelling al gebruikt of voldoe je niet aan de voorwaarden, dan blijft bij zelfbewoning 2% overdrachtsbelasting gelden. Prinsjesdag introduceert geen aparte korting voor doorstromers en kondigt ook geen directe wijziging van de hypotheekrenteaftrek aan.

Doorstromers kunnen op langere termijn wel iets merken van het woningbouwprogramma. Het kabinet wil dat twee derde van de nieuwbouw betaalbaar is: 30% sociale huur en 25% betaalbare koop. Op 31 grootschalige locaties moeten tot 2035 ongeveer 400.000 woningen komen. Ook is € 635 miljoen extra voorzien voor ouderenhuisvesting en € 450 miljoen voor woningen met gemeenschappelijke voorzieningen. Meer passend aanbod voor senioren kan verhuisketens op gang brengen, maar de begroting bevat geen garantie voor een specifiek aantal vrijgekomen koopwoningen in jouw regio (Ministerie van VRO, 2026).

Voor een bestaande woning blijft daarom vooral de lokale markt relevant: hoeveel vergelijkbare woningen zijn verkocht, hoe lang staat het huis te koop en hoeveel serieuze bieders zijn er? Een landelijk miljardenbedrag zegt weinig over de concurrentie op één adres.

Waar gaan de woningbouwmiljarden precies naartoe?

Het kabinet houdt vast aan het doel van 100.000 nieuwe woningen per jaar. Voor 2029 tot en met 2035 is in totaal € 7 miljard gereserveerd, gemiddeld € 1 miljard per jaar. Daarbinnen staat € 2,3 miljard voor een realisatiestimulans van € 7.000 per betaalbare woning, € 940 miljoen voor grootschalige locaties, € 650 miljoen voor de Woningbouwimpuls, € 205 miljoen voor innovatie en beter gebruik van bestaande gebouwen en € 180 miljoen voor gemeentelijke grondaankopen (Volkshuisvesting Nederland, 2026b).

Die verdeling bevat twee lessen voor kopers. Ten eerste ligt een groot deel van het geld ná 2027. Ten tweede gaat het niet alleen om bouwen aan de rand van steden. Splitsen, woningdelen, hospitaverhuur en transformatie van bestaande gebouwen moeten eveneens extra woonruimte opleveren. Dat kan lokaal sneller effect hebben, maar hangt af van gemeentelijke plannen en concrete projecten.

Koopkracht is niet hetzelfde als hypotheekruimte

De Miljoenennota rekent voor 2027 met 3,8% contractloonstijging en 2,7% inflatie. Toch daalt de mediane koopkracht naar verwachting met 0,1%. Het kabinet verhoogt de arbeidskorting met € 173 en verlaagt de tarieven in de eerste en tweede belastingschijf elk met 0,06 procentpunt (Ministerie van Financiën, 2026b).

Een hoger bruto inkomen kan je maximale hypotheek verhogen, maar de uitkomst hangt ook af van rente, studieschuld, andere verplichtingen en de officiële leennormen. Prinsjesdag heeft geen definitieve NHG-grens of complete hypotheeknormen voor 2027 gepubliceerd. Laat daarom geen exact leenbedrag afleiden uit alleen de loonraming of belastingkorting. Gebruik de 2027-normen zodra geldverstrekkers en adviseurs die daadwerkelijk toepassen.

Wat kun je hier als koper mee?

Vraag vóór je bod of de notariële levering in 2026 of 2027 valt als de startersvrijstellingsgrens voor jou belangrijk is. Controleer vervolgens of je aan alle persoonlijke voorwaarden voldoet. Een hogere grens verandert niets aan de eis dat je jonger dan 35 bent op de leveringsdatum en de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt.

Kom je een nieuwbouwproject tegen dat als ‘betaalbare koop’ wordt aangeboden, lees dan de projectvoorwaarden. Er kunnen regels gelden over zelfbewoning, doorverkoop, terugkoop of het delen van een latere waardestijging. Bij een woning via het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen heeft de regeling daardoor ook invloed op wat je bij verkoop overhoudt.

Wil je weten wat een bestaande woning waard is en welk bod daarbij past, dan hoef je dat niet zelf uit te rekenen. In een SlimBieden-rapport schatten wij de woningwaarde en laten we bij verschillende biedingen de verwachte winkans zien. Je maximale hypotheek en de financiële buffer die je wilt overhouden bepalen vervolgens hoeveel je zelf verantwoord wilt bieden.